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前几天，绿岛湖和狮山博爱湖附近的地块相继LP，令人扼腕。其实楼面价已经很低了，为啥开发商还不愿拿呢？

(资料图片仅供参考)

我觉得原因多方面吧，一个是大量民企还未恢复元气，另一个是国央企开发商对项目的利润率要求提高了。

估计它们是要把有限的资金花在刀刃上，如果同期有的选更好的，那为何不选更好的呢？

比如今个月中，禅城这块一线临江地块就会挂牌出让。官方定的起拍楼面价，相当有诚意，才8560元/㎡起，据说有开发商已经盯上了。

它甚至被喻为“自带神的光环”......有没有这么厉害？ 难道是因为地块旁要建禅西文化中心？效果图已经放出来了，下文会展示。

那么这块地有没有料，段位几何？开发商拿下好不好赚钱？那今儿我们就来盘盘它。

01

上周我们解读了禅城今年要拍的地块，基本认定这块地就是禅城最靓的仔。详情： 今年禅城卖地，谁是最靓的仔？

它占地面积7万㎡，就在季华大桥南侧，一线临江。

它被一分为二，大小面积接近。横向对比今年禅城其它地块，算比较优质，目前地面上的建筑物已经清拆完毕。

地块隔江的正对面就是南庄的瓷海国际，属于绿岛湖板块，附近直线500米就是开通的2号线和在建的4号线交汇处的智慧新城站，一站就到张槎地铁，这里是三轨交汇，还有广佛环线。

地块隔着东平路就是东平河十里江堤，大约1.2km外就是佛山四中附属九年一贯制学校，周边有多个已经交付的成熟小区。

前几天我们还写了这个板块学校对口的几个次新小区，可以参考一下：总价150-190万，佛山高性价比学区推荐！

目前周边商业氛围还差点意思，比如智慧新城地铁上盖的童梦天下商场一直没什么动静，不知何时能招商完毕投入运营。

步行可及的商业也就智慧新城内的源海国金商业广场，里面商家不多，距离高端差远了。

通常只能去4、5公里外的创业产业园和王府井，选择就比较丰富了。

目前地块旁边的环境面貌如下：西南侧临近东平河，西北面季华大桥，旁边还有些规划待拆迁的低矮厂房仓库，还没跟智慧新城的城市界面相连。

这一片何时清拆完毕，还未有时间表。大家可以看控规图，未来还有两块宅地待拍，还规划了九年一贯制学校。

如果这块地想实现更高溢价，那最好给参拍房企吃颗定心丸：尽早敲定片区厂房的搬迁时间，尽早夷为平地。

一定会拉抬开发商的信心，不然这后续多少会影响营销卖楼的溢价，被竞品诋毁。

02

这块地的规划配建让我非常好奇，要建一个地标建筑--禅西文化中心。

项目总投资限额：约人民币1亿元，占地约3000平，总建筑面积控制约10000平。

何时实施未知，但看拍地文件，属于地块配建。之前看过官方宣传资料，曝光了这个文化中心的效果图。

看着像中轴广场，通过天桥跨过东平路，还修了步道延伸到东平河，看这架势真是完美的钓鱼台。

还有两栋建筑像是文化馆，说是展示岭南文化之用。

这让我想起了顺德大良的金凤凰广场，看看下图，感受一下顺德人的面子：

真是翩若惊鸿，婉若游龙（出自于曹植《洛神赋》，多用此形容女性轻盈如雁之身姿）

查资料了解到几年前它计划投资2亿，现在钱贬值了，禅西这个文化中心计划投资才1亿。

相比之下，禅西文化中心只能算缩小版的了。

03

这块地会拍出什么价？拿下有没有钱赚？

地块起拍总价约15.13亿，总面积约7.07万㎡，容积率2.5，后续项目建筑面积约17.7万㎡，起拍楼面价8560元/㎡起。

不过地块还要配建港湾式公交停靠站、文化活动中心、托儿所等，其中不乏上文提到的投资1亿的禅西文化活动中心。

这么算，起拍楼面价还得超9000元/㎡。那么它会被拍出什么价格呢？

不妨看看最近几年周边项目的成交楼面价：

其中最贵的是大华紫樾府，一直相当火爆，屡屡夺魁禅城销冠，工程赶不上销售。

若从去年8月底开盘算，刨除1月到现在合计6个月，约莫卖了800套房，平均每个月流速100多套，惊人的数据。

不过我猜该地块未来规划产品会和大华有差异，会有更大面积的望江大平层。大华平层最大才143㎡，叠墅倒是有200㎡。

现在大华4房卖到2-2.3万/㎡，毛坯叠墅单价也干到了3.5万+。关于大华我们有深度点评，可点击下方图片：

片区二手次新的龙光玖龙湾，2梯3户190㎡望江大户型，二手也有近2.3万/㎡的成交价。

如果再过渡到对面绿岛湖，爆雷的阳光城佛山半岛，最贵望湖大平层成交价超3万/㎡，一套300多㎡总价上千万。

还有融创湖滨世家的二手望湖大平层，也有3万/㎡的成交价。

这能说明禅西片区有不少高端购买力群体，张槎、南庄不乏大量制造业的大中小老板，他们就近置业，很正常，当然大老板在别处也有物业。

所以去年拿地的城发悦城峯境也放手一搏做大户型，直接干到178-345㎡这样的大尺度产品，真是闻所未闻。

所以，完全可以肯定张槎望江地块，未来会做大面积的望江大平层，2梯2户的产品要安排。

如果有大品牌开发商拿下，做大户型望江产品，就能比较好实现溢价了。

我听说目前是有1家民企和某央企对这块地很感兴趣，那么结合以上情况和当下的市场环境，你认为未来楼面价会拍到多少呢？谁又会夺魁呢？评论区见。

佛山买房，问问楼司令吧！

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