我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

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以下上海购房答疑内容，来自 微信公众号“沪叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，本人今年上半年将在上海刚落户，计划下半年在上海买房，老家那套房等买家付款花了时间，结果没想到遇上三价就低政策，现在手上有300万左右，积分低买新房估计比较难，想问一下沪叔现在上海老破小还值得买吗？主要是自住兼投资，投注分离也行，目前未婚。

沪叔： 你好，其实很多人有个错觉，上海房子都很高大上，都是新天地那种，其实老破小占比上海存量市场15%，上海老破小肯定还有买的价值，不过要注意没地铁或者不带学区，地段不好的老破小慎买。

提问：沪叔，你好，名下无房，积分不高，看到近期银行贷款好像放松了，预算550万，万临家园、逸居苑、新梅淞南苑，想问一下这几个小区怎么样？还有虽然是自住用，但是想问一下未来保值增值能力怎么样呢？

沪叔： 你好，看了这三个小区都在淞南板块，淞南在宝山的中外环，交通比较便利，商业和教育资源都一般，区域内老公房聚集，一般如果考虑在淞南买房比较建议买3号线长江南路、淞发路西侧小区的区域，这里未来可以享受新江湾城的发展辐射，自住通勤也便利。这几个小区都在这个范围内，是不错的选择，万临家园绿化率很高，生活配套齐全，是个品质小区；逸居苑得房率高，小区环境好；新梅淞南苑物业管理好，环境优美。

提问：沪叔，你好，本人工作在宝山，预算是在500万左右，预算不多，对学校要求不高，希望附近有个二梯队的就行，推荐在哪里买比较好呢

沪叔： 你好，建议关注大华板块，大华是宝山为数不多的位于中环内的板块，同时也在7号线沿线上，到达城市中心静安寺也就二十分钟的时间。路面交通有沪太路与中环线，所以出行整体算是较为方便的。板块内有大华虎城嘉年华、巴黎春天和万里家乐福形成时尚圈，满足生活的日常消费娱乐。不过板块内没有很强盛的医疗资源，但是到达普陀的同济医院只有2公里路途。教育资源方面，板块内有宝山二梯队的学校上大附中实验学校。预算在500w以内的刚需购房者，可以考虑大华三路地铁站附近的公房片区，这个区域配套和交通都比较方便，其中还有对口上大附中实验学校的学区房。

提问：沪叔，你好，预算在1500万左右，名下有套房，社保满分，最近准备把这套房子卖掉，让自己成为无房户，但是现在比较麻烦的是，还没有看中心仪的房子，自住兼投资用，名下这套房现在看房的人也不多，而且价格一直谈不拢，这种情况下我该怎么做会比较好呢？

沪叔： 你好，买房这种事情宜早不宜迟，拖得越久，政策瞬息万变。可以先多看看内环中环外环不同区域的房子，确定自己想在哪个版块买，其次看新房和同时挂牌出售二手两者要同时进行，只有确保这套房子卖出去后，积分高，选房才会万无一失。遇到买家，双方谈价格的时候，差不多就可以了，适当的降价便宜卖掉也是在可以接受的范围内，毕竟现在新房和二手房倒挂，买到新房也是赚的。

提问：沪叔你好，本人去年毕业的，目前61分左右，首付能拿出270-280w左右，目的是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不准备自住的。1.今年本来是准备打新房的，但是第一批次四季都会分数不够，第二批次的招商璀璨和江桥南山项目估计也不太够，其他的项目感觉都太偏了，所以想问下是否应该继续打新呢？看着新房的联动价和最后的挂牌价都在不断上涨，也有点着急。2.如果买二手房的话，本人比较看中地铁以及房龄，希望近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。最近看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站附近的地铁房已经到6万甚至7万了，是不是现在南翔的房价是高位了，不知道性价比和升值潜力还高不高？江桥我主要看的龙湖天濮附近的小区，沪叔不知道您推荐南翔还是江桥板块，如果是江桥的话，我应该重点关注哪个区域？3.投资角度看，还有哪些二手房区域是我可以再关注一下的？谢谢

沪叔： 你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是不一样的，在关注积分的同时，提前要做好首付的了解和准备。新房首贷首付最低35%，二贷首付最低70%。二手房按照新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%左右，二贷首付成本80%左右。由此再根据你的收入情况，月供还款能力，大致确认自己可否贷足余下的比例。

①今年二批次新房开盘价有部分是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价水平下，但凡非远郊新盘，和同板块次新相比，仍然有或多或少的倒挂价格。

②北江桥和南翔的部分版块，形成了次新社群，短期看价格6-7w甚至更高，有些已经高出了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，说明当下不论是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，还是留云湖华润中央公园二三期的7w+，森林公馆的6.3w+，这个价格都是市场所认可的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依赖版块就看谁在划水，谁会领跑。

③是否继续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但这类盘注定是有鸡肋的缺点。三批次后续入市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也可以关注。

接下来的上海楼市，给大家几点买房忠告：1.上海楼市库存远低于其他一线城市，目前去化周期一个多月，加上上海6月新出落户定向开放对世界top学校的留学生，拆迁户的入场，上海楼市是不缺购买力！2.买房选筹很关键，现在不同板块，不同产品分化差异不同，未来跑输大盘的，价格抗不住的房子，有以下几个特点：①地段差无学区加持的老破小②城乡结合部洼地远郊房③户型差，没有电梯，缺少车位④老破大，享受不到市区资源辐射，产业价值低，人口流入几乎没有，无人接盘的房子。

3.刚需买房，先上车，房价涨跌概率都是50%，你应该抛掉对楼市涨跌的预测，房价“合适”的时候就是选择，在你需要买房的时候，比如结婚，比如改善。

4.不要等下跌，未来两个月是楼市复苏期，也是有购房力群体上车买房窗口期。

5.既要又要还要，先看看自己预算，十全十美符合自己心意的房子，一个字“贵”

我们统计预算300-500万刚需买房值得关注的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔，你好，上海本地人，有一套房，现在有购房资格想在前滩买一套房子，前滩房价现在这么高，未来还有上涨空间吗？能不能分析一下前滩，当下还可以入手前滩的房子吗？

沪叔： 你好，预计短期内前滩不会再房价大涨。前滩综合实力强劲，无论是学区、商业、地铁，还是产业、规划、生态，前滩都能满足，且从城市界面上来看，前滩比旧城区改造来的其他区域更加美观而具有整体性。新的一年，积分新政、虹桥枢纽和五大新城备受关注，虹桥将成为长三角核心区域，因此未来发展空间更大的是上海的周边区域，前滩则会暂时失去热度。前滩发展已经接近成熟，住宅项目大多已经完成，前滩还要面对两个问题，一是房价到顶，虽然区域价值高，但也存在一定的价格回撤的风险。二是学区具体如何尚待确认。需要注意的是，前滩房价虽高，但多是小户型，不是一般意义上的豪宅。详见知识星球内部资料《沪叔上海买房十大顶级思维》。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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